Узаконивание перепланировок, переустройств, реконструкций, самовольных зданий, строений, сооружений

Как правило, переустройство производится вместе с перепланировкой. Зачастую, под понятием «перепланировка»  понимают и перепланировку, и переустройство. Больше на переустройстве мы останавливаться не будем, скажем только, что возможно переустройство без перепланировки (например: поставили вместо ванны, душевую кабину), однако, это уже технический вопрос.

Делать перепланировку или не делать? Делать!

В принадлежащем Вам помещении (или предполагается, что Вы будете собственником – при нереализованном праве на приватизацию) Вы вправе делать перепланировку, но с одним условием – если предварительно оформлены все разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются строительные нормы и правила (СНиП), соблюдены права ваших соседей и обеспечивается сохранность дома.

Проведении перепланировки/переустройства помещения необходимо предварительное согласование соответствующего органа местного самоуправления.

Очень часто собственники помещений обращаются в органы местного самоуправления за согласованием уже выполненных работ по перепланировке/переустройству помещения.

В случаях, когда проект перепланировки/переустройства не соответствует требованиям действующего законодательства либо работы выполнены с отклонениями от проекта орган местного самоуправления отказывает в согласовании перепланировки/переустройства.

В случае, когда согласование в административном порядке перепланировки/переустройства помещения невозможно, узаконение перепланировки/переустройства осуществляется путем обращения в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения перепланированном (переустроенном) состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В этом случае, нужно делать  - грамотное техническое заключение. Обращайтесь в наше агентство с этим вопросом,  и мы поможем!

 Ниже, мы укажем, что запрещено, а  что  допускается  при перепланировке,  руководствуясь законодательством РФ. Однако, не всё так однозначно, отметим, что постоянно меняющееся законодательство РФ  предоставляло и предоставляет определённые возможности, нужно только уметь этими возможностями воспользоваться.

 Запрещено:

 1. Размещать туалет, ванную комнату или кухню над жилой площадью как полностью, так и частично (Постановление Правительства РФ №47, п.24);  

2. Размещать жилые комнаты под туалетом, ванной комнатой или кухней (Постановление РФ №47, п.24);

3. Размещать кухни под туалетом или ванной комнатой (Постановление РФ №47, п.24);

4. Замуровывать в стены трубы водоснабжения, канализации и отопления;

5. Устраивать "теплые полы" на балконах, лоджиях и других летних помещениях;

6. Устраивать "теплые полы" от систем центрального отопления и водоснабжения;

7. Прокладывать трубки и шланги кондиционера по наружной стороне стены фасада и штробить под эти цели железобетонные панели (стены);

8. Устанавливать запорную арматуру (краны) на стояки водоснабжения и отопления;

9. Присоединять к площади квартиры или квартир коридоры и тамбуры общего пользования;

10. Объединять балконы и лоджии с помещениями квартиры, а также "выносить" на них батареи центрального отопления;

11. Менять конфигурацию и цвет оконных рам;

12. Устраивать кухни без естественного освещения;

13. Объединять кухню с жилой комнатой и (или) коридором, если кухня

14. оборудована газовыми бытовыми приборами;

15. Устраивать туалет со входом из кухни или жилого помещения;

16. Увеличивать подсобную площадь за счёт жилой;

17. Устраивать жилые комнаты без окон, менее - 9 м.кв. и шириной менее - 2,25м;

18. Устройство санузлов и кухонь вне границ квартиры: на балконах, лоджиях и в тамбурах общего пользования;

19. Устройство проходных санузлов;

20. Устройство балконов и лоджий на первых этажах и козырьках подъездов;

21. Установку входной двери с открыванием наружу, если она будет перекрывать выход из квартиры ваших соседей;

22. Затрагивать несущие и ограждающие конструкции в домах построенных позже 2006г., автором проектов которых является МНИИТЭП.

Разрешено:

1.Демонтаж подоконной части с устройством витражных дверей, без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон;

2. Устраивать сауны в квартире с объемом парильной — не более 24м.куб. смонтированной в виде цельной кабины, имеющей сертификат фирмы-производителя, с обустройством дополнительной вентиляции и паро-гидроизоляции;

3. Устройство каминов на последних этажах при условии, если топки и дымоходы используются заводского производства;

4. Устраивать санузел с входом из спальни, только если квартира оборудована вторым санузлом;

5.Устройство проемов в ж/б стенах и перекрытиях, размер и месторасположение которых определяет только конструктивный проект.

Согласовывать не нужно

Работы, выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:

ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных

устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учёту.

замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Последствия за перепланировку, произведённую без разрешения

1.   штраф и предписание, обязывающее получить распоряжение в установленные сроки (как правило, 4-6 мес.);

2.   повторный штраф и продление сроков на получение распоряжения;

3.   обязательство привести помещение в первоначальное состояние;

4.   продажа квартиры с торгов и выселение. (нет сведений в правоприменительной практике)

По вопросам перепланировок (переустройства) жилых и нежилых помещений, в том числе по подготовке технических заключений о произведенных перепланировке (переустройству), обращайтесь по  телефонам:   (4812) 27-21-52, 56-13-53 ,   e-mail:  Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Реконструкция жилых помещений

В чем отличие перепланировки (переустройства) от реконструкции?

Основания и порядок проведения переустройства и перепланировки жилого помещения регулируются нормами главы 4 ЖК РФ.       

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.       

Переустройство либо перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется  посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.        

Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.        

Жилое помещение, которое претерпело изменения в результате самовольного переустройства  (перепланировки), может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В том случае, если запись о праве на жилое помещение внесена в ЕГРП до проведения  переустройства  и  перепланировки  и если данное изменение не связано с разделением, слиянием или выделением объектов, по заявлению правообладателя вносится запись об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГСК РФ) реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно ст. 51 ГСК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В соответствии со ст. 55 ГСК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов регулируются законодательством о градостроительной деятельности.

 Жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, её осуществившим.

При проведении государственной регистрации права на реконструированный объект недвижимости, право на который было зарегистрировано в ЕГРП до проведения реконструкции, раздел ЕГРП, открытый на ранее существовавший объект недвижимости, закрывается и право собственности прекращается. На реконструированный объект недвижимости открывается новый раздел ЕГРП и регистрируется новое право собственности.

 Осуществление реконструкции зданий, строений, сооружений также требует согласования с органом местного самоуправления. Процедура согласования требует грамотной подготовки соответствующих документов, а также временных затрат. В некоторых случаях в согласовании реконструкции здания, строения, сооружения может быть отказано. Отказ в согласовании уже произведенной реконструкции в административном порядке в целях ее сохранения не исключает возможности обращения в суд с соответствующими исковыми требованиями.

Однако, как и при прохождении процедуры административного согласования реконструкции, перед обращением в суд необходимо соблюсти ряд формальностей и подготовить соответствующие заключения. Зачастую лицам, не имеющим соответствующего опыта в узаконении реконструкции, не по силам разобраться в последовательности действий, что приводит к временным и финансовым потерям.

 В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации,  самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на объекты самовольного строительства не возникает, то есть лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться такой постройкой.

Узаконение самовольных построек возможно как в административном, так и судебном порядке. К судебному порядку узаконения самовольной постройки необходимо прибегать в самом крайнем случае, когда узаконение объекта в административном порядке невозможно. Каждый случай узаконения самовольной постройки индивидуален и требует тщательной проработки последовательности действий.

Специалисты нашей фирмы имеют соответствующий опыт узаконения перепланировок/переустройств помещений, реконструкций и самовольных построек и готовы оказать помощь при разрешении указанных вопросов как в административном, так и судебном порядке.

 В перечень наших услуг входит:

- узаконивание захвата земель и выхода за границы отведенных земельных участков;

- узаконивание : оформление права собственности и/или права аренды на земельные участки, предоставленные на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения;

- согласования любой сложности с заинтересованными предприятиями, учреждениями, организациями, органами, службами;

- узаконивание самовольных строений; "самоволок"

-узаконивание : оформление права собственности на объекты, незавершенные строительством ("недострои") жилые дома, нежилые здания, строения, сооружения (в том числе только на фундамент), в сложных ситуациях, когда нет документов на землю, либо они не надлежаще оформлены;

- узаконивание гаражного бокса

- получение лицензий на разработку недр;

- решение вопросов узаконения объектов недвижимости, согласования перепланировок, реконструкций;

- узаконивание садового домика, коттеджа, дома

- судебная защита прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки;

- раздел недвижимого имущества между лицами, владеющими им на праве совместной, долевой собственности, в том числе участие, в разрешении сложных корпоративных конфликтов;

- а также решение иных, особо сложных задач в сфере недвижимости, требующих гибкого подхода, поиска нестандартных вариантов решения.

По всем интересующимся вопросам, связанные с оформлением объекта самовольного строительства или узаконение перепланировок, переустройств, реконструкций, самовольных зданий, строений, сооружений  вы можете связаться с нами любым удобным для Вас способом: 

1. по тел.: (4812)27-21-51, 56-13-53;

2. по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе д. 5;

3. по электронной почте: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.