Продайте свою недвижимость за достойную цену

 Продажа недвижимости требует определенных затрат времени, денег и сил. Кроме того, для успешной продажи недвижимости требуются определенные знания. Инвесторам, которые не желают брать на себя соответствующие обязательства, редко удается успешно продать свою недвижимость.

Поскольку большинство инвесторов все же предпочитают переложить выполнение этой работы на соответствующих специалистов, то продавцы недвижимости обычно пользуются услугами брокеров, специализирующихся на покупке и продаже недвижимости.

Вот лишь короткий и важный спектр услуг, которые может оказать продавцу высококвалифицированный Агент по торговле недвижимостью:

•  полностью посвящает свое рабочее время продавцу, занимаясь поиском потенциальных покупателей его недвижимости;
• большинство потенциальных покупателей для своего продавца агент по торговле недвижимостью находит, используя как открытые источникам информации (объявления в газетах и СМИ), так и пользуется такими источниками информации, как рекомендации от своих бывших клиентов, Интернет, личные связи и персональные базы данных, использует различные типы рекламы и поддержки;
• обеспечивает своего продавца сравнительными данными о продаже, которые помогают объективно определить стоимость недвижимости, выставляемой на продажу. Такой анализ рынка основывается на том, за какую цену были проданы подобные жилые дома, а не на том, сколько за такие дома просили их продавцы;
•   дает своему продавцу полезные рекомендации относительно того, как следует подготовить соответствующую недвижимость к продаже, чтобы повысить ее стоимость и обеспечить быструю продажу;
•   прикидывает, каким окажется чистый доход продавца после того, как будут произведены все необходимые в таких случаях выплаты, включая любой баланс по ипотечному кредиту, налоги или какие-либо иные долговые обязательства;
•  демонстрирует недвижимость ее потенциальным покупателям, подчеркивая ее достоинства и особенности. При этом агенты по торговле недвижимостью хорошо знают потребности и предпочтения своих клиентов и показывают каждому конкретному покупателю только ту недвижимость, которая может представлять для него реальный интерес;
•  оказывает услуги, которые облегчают процесс продажи, освобождая продавцу время для другой, более важной деятельности;
•  помогает своему продавцу найти следующую недвижимость и произвести обмен, сэкономив на налогах;
• о продаже и дает ему полезные рекомендации относительно достоинств и недостатков каждого конкретного предложения;
•        помогает покупателям преодолеть препятствия, возникающие при покупке недвижимости, такие как обеспечение финансирования, продажа недвижимости, уже имеющейся у покупателя, осуществление обмена, соблюдение установленного порядка получения финансирования;
•  поддерживает контакт с потенциальными покупателями, которые проявили интерес к соответствующей недвижимости, пытается выяснить у покупателей истинные причины, которые мешают им купить данную недвижимость без лишних раздумий, давая продавцу шанс на то, чтобы устранить эти причины;
•  дает предварительную оценку потенциальному покупателю и помогает своему продавцу избежать бесполезных затрат времени на рассмотрение предложения, поступившего от покупателя, который не имеет финансовых ресурсов, необходимых для покупки;
• решает любые вопросы, касающиеся продажи недвижимости, которые могут возникнуть у продавца, начиная с момента выставления недвижимости на продажу и заканчивая периодом после завершения продажи. 

В основном покупатели, которые желают найти подходящую для себя недвижимость, охотно пользуются услугами агентов по торговле недвижимостью. Таким образом, владельцы недвижимости, которые сами пытаются продавать свою недвижимость, могут пройти мимо большого числа покупателей, которые желают воспользоваться услугами, предоставляемыми большинством высококвалифицированных агентов по торговле недвижимостью.

Ваши обязанности по отношению к агенту по продаже недвижимости

 Если для продажи своей недвижимости вы решаете воспользоваться услугами агента по продаже недвижимости, процесс продажи становится совместной деятельностью, вашей и агента.

Во-первых, приведите свою недвижимость в вид близкий к идеальному - это увеличит её стоимость;

 Во-вторых, предоставьте своему агенту возможность самостоятельно демонстрировать вашу недвижимость потенциальным покупателям, не вмешиваясь в этот процесс и не отвлекая внимание покупателей;

 В-третьих, если вы подписали договор, предусматривающий эксклюзивное право на продажу, направляйте всех потенциальных покупателей к своему агенту по продаже недвижимости, предоставьте ему возможность заниматься тем, за что вы платите ему деньги, и не пытайтесь переложить часть его обязанностей на себя;

 В-четвертых, будьте справедливы. Если агент добросовестно выполняет свои обязанности, выплатите ему соответствующие комиссионные. Не пытайтесь вести переговоры с потенциальными покупателями за спиной своего агента. Не пытайтесь заключать сделки с покупателями за спиной агента, которого вы наняли на основе эксклюзивного права на продажу. Владельцы недвижимости имеют право самостоятельно продавать свою недвижимость, но когда вы пользуетесь услугами агента, отношения между вами и агентом должны быть по возможности искренними. В противном случае эти отношения вообще не имеют смысла.

 Что мешает владельцу недвижимости самому продавать свою недвижимость

Основные трудности, которые испытывают продавцы, пытающиеся самостоятельно продавать свою недвижимость, обусловлены множеством разных факторов. Вот лишь самые главные из них:

Эмоциональное отношение к продаваемой недвижимости, приводящее к тому, что любая критика покупателя в адрес данной недвижимости воспринимается продавцом буквально в штыки и порождает острые споры между покупателем и владельцем;

Нежелание оценивать недвижимость согласно ее рыночной стоимости;

Нежелание продавца встречаться с потенциальными покупателями или ожидать их прихода или звонка от них по вечерам и в выходные дни;

Неспособность продавца помочь потенциальным покупателям уяснить способы финансирования покупки недвижимости;

Чрезмерная зависимость от рекламы в газетах при поиске потенциальных покупателей;

Наличие у продавца личных черт характера, например, чрезмерная эмоциональность, вспыльчивость, мешающих ему вести непосредственные переговоры с потенциальными покупателями;

Неспособность продавца решать технические и практические проблемы, связанные с покупкой и продажей недвижимости.

Стоимость брокерских услуг

Вместо того чтобы подсчитывать, какие комиссионные придется уплатить агенту по торговле недвижимостью, владельцам недвижимости следует подумать о сумме, которая останется у них на руках после продажи недвижимости, выплаты всех причитающихся с них долгов по ипотечному кредиту, закладных, возмещения расходов, связанных с передачей недвижимости от продавца к покупателю, и выплаты комиссионных с продажи. По сути, реальная стоимость брокерского обслуживания представляет собой разницу между суммой, которая останется на руках у продавцов, если они воспользуются услугами агента по торговле недвижимостью, и чистым доходом, который они получили бы, если бы решили продавать недвижимость самостоятельно.

 На первый взгляд может показаться, что разница между чистым доходом продавца в случае пользования услугами агента по торговле недвижимостью и чистым доходом, который он мог бы получить, если бы решил продавать свою недвижимость самостоятельно, должна равняться величине комиссионных с продажи данной недвижимости. Однако такая ситуация была бы возможна, если бы все остальные составляющие в том и другом случае были бы одинаковыми. Но на практике такое встречается крайне редко.

 Чтобы лучше представить себе, какой могла бы быть эта чистая разница, рассмотрим три элемента:

1.      продажную цену недвижимости;

2.      расходы по продаже, которые должен возмещать продавец;

3.      альтернативные издержки (издержки неиспользованных возможностей).

 Продажная цена недвижимости

 Продажная цена недвижимости в случае, когда владелец продает ее самостоятельно, как правило, бывает ниже, чем продажная цена недвижимости в случае ее продажи агентом. Таким образом, данное обстоятельство сокращает разницу в показателях чистого дохода на такую величину, на какую продажная цена недвижимости в случае ее продажи владельцем оказывается меньше продажной цены той же недвижимости в случае ее продажи агентом.

 Расходы по продаже недвижимости

 Расходы по продаже недвижимости в случае ее продажи агентом в значительной мере определяются величиной комиссионных с продажи, которые могут колебаться от 3 до 5 % в зависимости от конкретного типа недвижимости и типа договора. Когда недвижимость продается ее владельцем, величина расходов, связанных с продажей недвижимости, зависит непосредственно от продолжительности времени, в течение которого данная недвижимость пребывает на рынке.

В некоторых случаях продавцу-владельцу может повезти, если величина его прямых расходов, связанных с продажей недвижимости, окажется в диапазоне от 500 до 1 000 долл. Однако во многих случаях величина этих расходов оказывается существенно выше. Разница в величине чистого дохода снижается на величину сумм, которые продавцу-владельцу приходится тратить на рекламу, изготовление информационных щитов, дополнительные юридические издержки, гонорары оценщикам и прочие статьи затрат.

 Альтернативные издержки или издержки неиспользованных возможностей

 Альтернативные издержки - это издержки, которые ложатся на плечи продавца, в роли которого выступает владелец недвижимости. Эти издержки обусловливаются затратами времени, сил и здоровья, связанными с продажей недвижимости, например временем, затраченным на ожидание потенциально го покупателя, которому была назначена встреча (этот человек может прийти на встречу, а может и не прийти), или временем, затраченным на ожидание важного телефонного звонка.

 Никто не может сказать заранее, насколько будут различаться величины чистой выручки от продажи недвижимости (если сравнивать результаты, которые могут продемонстрировать агент и владелец недвижимости) в каждом конкретном случае.

 Однако лишь в исключительных случаях чистый доход, полученный в результате продажи недвижимости ее владельцем, может оказаться существенно выше чистого дохода, полученного в результате продажи недвижимости агентом (после того как мы учтем разницу в продажных ценах, прямые расходы, связанные с продажей недвижимости, налоговые льготы и альтернативные издержки).

Фактическая стоимость брокерских услуг для продавца может быть положительной (т.е. выгодной для продавца) величиной, и даже в наихудшем случае истинные затраты продавца лишь в редких ситуациях приближаются к сумме комиссионных с продажи. Именно этот факт объясняет, почему 80% владельцев недвижимости продают свою недвижимость посредством риэлторских фирм.

 Хороший агент всегда знает, за какую цену можно продать тот или иной жилой дом, какие районы являются самыми привлекательными и какие рынки находятся на подъеме. Такой агент знает, какая недвижимость имеет хорошие перспективы, а с какой в настоящий момент лучше не связываться.

 Естественно, что каждый владелец недвижимости выбирает именно тот метод продажи, который подходит ему больше всего. Однако какими бы ни были ваши предпочтения, необходимо тщательно взвесить все потенциальные издержки и выгоды. Не следует наивно полагать, будто вам так уж легко удастся продать свою недвижимость и "сэкономить" на комиссионных.

Стоимость услуг для собственника объекта недвижимости

 1.   Экспресс-оценка объекта (письменный отчет) – бесплатно;

2.   Рекомендации по улучшению объекта – бесплатно;

3.   Размещение информации об объекте в нашей базе данных – бесплатно;

4.   Размещение информации об объекте на сайте компании – бесплатно;

Малая рекламная компания:

• Размещение рекламы в специализированных СМИ;
• Размещение рекламы на основных специализированных Интернет ресурсах, не менее трех;
• Размещение баннера на объекте - бесплатно, при условии выполнения первых двух пунктов.
• Активный поиск покупателей производится после заключения типового договора. Стоимость данных услуг составляет 3% от стоимости объекта недвижимости.
• При заключении договора с эксклюзивным правом продажи добавляются следующие действия:
• Размещение дополнительной рекламы в печатных СМИ: баннеры, фотообъявления, статьи об объекте;
• Размещение рекламы производится в каждом выпуске СМИ до совершения сделки;
• Размещение в разделе специальных предложений на сайте компании;
• Размещение рекламы на платных Российских Интернет ресурсах, около 10 популярных  порталов в Смоленской области;
• Объект экспонируется на всех значимых мероприятиях, связанных с рынком недвижимости с подготовкой и изготовлением раздаточного материала, брошюр, каталогов, флаеров и т.д.;

Потенциальным покупателям предоставляется преимущественное право покупки именно Вашего объекта;

При необходимости покупателю обеспечивается финансирование покупки Вашего объекта;

Оказываются юридические услуги, кроме узаконивания объекта, оценочные, маркетинговые, рекламные, консультационные: финансы, налоги, схема проведения сделки и т.д.;

Выполняется регулярная отчетность перед собственником объекта.

Стоимость всех вышеперечисленных услуг составляет от 3 до 5 % от стоимости объекта недвижимости.