Выдел реальной доли в домовладении

Возможен ли выдел реальной доли в домовладении и для чего он необходим?

Очень часто собственники  жилых домов обнаруживают, что им принадлежат на праве собственности не квадратные метры недвижимости, а некие виртуальные доли в праве общей долевой собственности., хотя фактически они владеют не долей, а некоторой частью жилого дома (изолированной от другой половины и имеющей отдельный вход. ). Распоряжатся данной "частью жилого дома" без согласования с собственником другой доли он не вправе, так же как и осуществлять в одностороннем порядке перепланировку или реконструкцию жилого дома.

 С 2.01.2017 года вступили в силу изменения в ФЗ №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", где в п.7 ст. 41 говорится "Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются", соответственно выделенную, по решению суда или по заключению по результатам обмером кадастрового инженера, долю, состоящую из нескольких изолированных помещений невозможно поставить на учет в индивидуальном жилом доме.

Какие есть варианты решения данной проблемы?

Можно попытаться признать их квартирами.

Но!! согласно части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47).

В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Закона о кадастре государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. Сведения о виде жилого помещения (комната, квартира) вносятся в государственный кадастр недвижимости если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме (пункт 17 части 2 статьи 7 Закона о кадастре).

Одновременно обращаем внимание на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (самовольная постройка), части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», согласно которым многоквартирный дом, построенный на земельном участке с разрешенным видом использования, предусматривающим индивидуальное жилищное строительство, без получения разрешительных документов (в соответствии со статьями 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) является самовольной постройкой.

Учитывая изложенное, постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав противоречит действующему законодательству

Второй путь, более реальный, это признать данный дом домом блокированной постройки и ставить на кадастровый учет соответственно блок-секции данного дома. 

жилые дома блокированной застройки – это жилые дома не более трех этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену или стены без проемов с соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. 

Пунктом 2 части 2 ст. 49 ГрК РФ определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке. 
В этой связи, если данный жилой дом возможно отнести к дому блокированной застройки, а каждый его блок соответствует признакам индивидуального жилого дома, то постановка такого блока на кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания – жилого дома блокированной застройки. 

Для того, чтобы индивидуальный жилой дом переоформить в блок-секционный, необходимо взять разрешение на реконструкцию данного дома как блок-секционного.

В связи с тем, что дом блокированной постройки, состоящий из 2х и более блок-секций, предназначен для проживание более, чем одной семьи, согласно Градостроительному кодексу не является индивидуальным жилым домом, и упрощенный порядок регистрации, действующий до марта 2018 г., на данные дома не распространяется.

Поэтому для постановки на кадастровый учет отдельных блок-секций необходимо, после получения разрешения на реконструкцию,  разработать и согласовать проект данной реконструкции и получить акт ввода в эксплуатацию. (подробнее смотри Ввод в эксплуатацию жилого дома).

После этого можно обращаться в органы Россерестра для постановки на кадастровый учет дома блокированной постройки, блок-секций в составе его, и регистрации на них прав собственности.

 Кроме тго, обращаем ваше внимание, что размер земельного участка, должен быть не меньше минимального размера, согласно Правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. Для города Смоленска, например, минимальный размеер земельного участка под блок-секцией жилого дома должен быть не меньше 4 соток.

Вся данная работа это долгий процесс. Если же у вас нет времени и желания заниматься им самостоятельно, то вы можете поручить это дело специалистам ООО "Емеля".

Цена за наши услуги Вас удивит. Начав с нами сотрудничество, вы приобретаете одного из самых надежным партнеров, качественных исполнителей которые всегда «держат руку на пульсе» вашего проекта.

Юридические услуги, оказываемые нашей компанией - это не просто работа, это труд к которому мы подходим со всем трудолюбием и старанием, а именно дать вам именно то, что вы хотите и даже больше.

Если вам интересны наши услуги, Вы всегда можете обратиться в нашу компанию по телефонам указанным ниже: (4812) 27-21-52, 8-904-360-03-53 (56-13-53).